Monday, March 20, 2017

Kako i zašto smo se odlučili za stambeni kredit

U jednom od prošlogodišnjih postova sam pisala dosta o našim finansijskim planovima za ovu godinu. U tom postu sam navela da je najbitnija stvar koju planiramo da uradimo, upravo kupovina stana, i to na kredit.

Kako suprug i ja godinama živimo kao podstanari, već neko vreme želimo da kupimo svoj stan u kom ćemo trajno da se naselimo. Kako bismo ostvarili taj cilj, godinama smo vredno radili i štedeli koliko god smo mogli. Naša štednja je bila usmerena ka skupljanju onih 20% učešća koliko sve banke traže prilikom podizanja stambenog kredita.

I nakon tog perioda planiranja, računanja i nekoliko srećnih okolnosti, deluje da smo konačno spremni za ovaj zadatak

U prošlogodišnjem postu sam pisala da ćemo u toku januara da napravimo analizu svih banaka i da donesemo odluku u kojoj ćemo da uzmemo kredit. I nakon mnogo šetanja po bankama i prikupljanja informacija, početkom februara smo uspeli da donesemo odluku. Zatim smo proveli neko vreme skupljajući neophodnu dokumentaciju. A sada smo u fazi čekanja na odgovor banke, odnosno na odobrenje kredita.

U toku ovog procesa smo imali priliku da se informišemo o svim bitnim karakteristikama jednog stambenog kredita, pa sam mislila da bi bilo ok da ih podelim i ovde sa vama.



Prvo, osnovno i najbitnije... Kamata


Prva stvar koju svako od nas pita bankarskog službenika prilikom podizanja kredita je, očigledno, koliku kamatu može da dobije. Ono što je česta pojava je da banke reklamiraju jednu cifru, koju u praksi mogu da dobiju samo građani čija primanja prevazilaze dve ili tri prosečne plate u našoj zemlji.

Zato budite pripremljeni da možda nećete dobiti ponudu za koju ste čuli na televiziji.

Kao što verovatno znate, kamata se obično sastoji od fiksnog i varijabilnog dela (koji zavisi od stabilnosti valute). Za kredite u eurima, varijabilni deo predstavlja euribor. (Ne znam kada ćete vi ovo da čitate), ali euribor je trenutno (početak 2017.) negativan.

I zato banke reklamiraju svoje kamate sa uračunatim euriborom. U periodu kada je euribor bio pozitivan, banke su svoje kamate reklamirale bez uračunatog euribora. Ovo je nešto što bih želela da napomenem kao psihološki faktor prilikom odabira kredita. Jer kamata tipa 3% + šestomesečni euribor može da znači potpuno istu stvar kao i kamata 2.78% (sa uračunatim euriborom). A ako uzmete u obzir da stambeni kredit uzimate na mnogo godina, niko od nas ne može da predvidi kolika će biti vrednost eurbora za dvadeset godina.

Zbog toga pokušajte da budete objektivni i da ne nasedate na ovakve marketinške trikove.

Ako će vam biti lakše za poređenje dve ponude, pitajte koliko ćete novca ukupno vratiti banci (visina rate * broj meseci otplate).

Troškovi obrade kredita


Kada jednom skupite minimalnih 20% i pomislite da ste spremni da kupite nekretninu, razmislite još jednom. Jer možda niste računali na famozne troškove obrade kredita.

Ovi troškovi su ono što pravi razliku između nominalne kamatne stope (o kojoj smo pričali malopre), i efektivne kamatne stope, koja uključuje i ove troškove.

Većina troškova je nešto na šta banka ne može da utiče i što će vas izaći isto bez obzira na banku za koju se opredelite. Mnogi od njih su fiksni, dok neki zavise od vrednosti kredita, ili nekretnine koju uzimate. U njih spadaju:

1. 70 - 100 evra : pocena nepokretnosti. Vi birate procenitelja, tako da možete da izaberete onog koji nudi najnižu cenu. Procenu morate da imate pre podnošenja zahteva za kredit.

2. 30 evra : zahtev za NKOSK

3. 20.645 - 150.000 rsd : upis hipoteke u katastar nepokretnosti

4. 10.800 - 30.240 rsd : overa založne izjave

5. 18.000 - 50.400 rsd : overa kupoprodajnog ugovora. Pre podnošenja zahteva za kredit, morate da imate overen makar predugovor.

6. 1,5% - 3,5% iznosa kredita banke : premija osiguranja kredita kod NKOSK

7. 0,5% - 1% iznosa kredita banke : naknada za obradu kredita

Od svih navedenih stavki, jedino poslednja zavisi od banke za koju se odlučite. Budite svesni da su banke voljne da vam smanje cenu ovog troška ako im kažete da ste na drugom mestu dobili prihvatljiviju ponudu.

Osim ovih, jednokratnih troškova, budite spremni i na godišnje izdatke. Oni obuhvataju:

1. Osiguranje nekretnine
2. Životno osiguranje (ne-tako-opciono)

Neke banke navode i troškove održavanja kredita. Ovi troškovi obično iznose 0,1% na preostali iznos kredita. Obzirom na to da većina banaka nema ovaj trošak, nemojte da pristanete na njega. Nema potreba da plaćate nekoliko desetina evra svake godine za ovo.

Slično je i sa bankama koje vas uslovljavaju da radite ponovnu procenu nepokretnosti na svake tri godine. Većina banaka ovo ne traži, tako da obavezno postavite ovo pitanje na razgovoru. Nema razloga da bacate 100 evra jednom u ti godine na ovo.

Reč-dve o NKOSKu


NKOSK ili nacionalna korporacija za osiguranje kredita je institucija koja osigurava naš kredit i tako smanjuje rizik za banku. Zbog toga je banka voljnija da nam da kredit, ali troškove ovog osiguranja snosimo mi. A ovo je obično najveći trošak prilikom podizanja kredita.

Kao što sam već rekla, ovaj trošak iznosi između 1,5 i 3.5%. Na ovoj stranici možete da pronađete detaljno uputstvo o načinu računanja ovog procenta, a ja ću ovde da navedem nekoliko ključnih faktora.

Procenat od minimalnih 1,5% je rezervisan za on srećnike koji imaju učešće od preko 30% vrednosti stana. Ukoliko je vaše učešće minimalnih 20%, vaš procenat iznosi makar 2,5%. Ukoliko kupujete nekretninu u izgradnji, dodajte tome još 0.5%. Ako ne uzmete životno osiguranje, dodajte tome još 0.25%....

Troškovi prevremene otplate


Troškovi prevremene otplate kredita u Srbiji iznose 0 dinara, ako otplaćujete milion dinara ili manje, na godišnjem nivou. Međutim, ako otplaćujete više od ovoga, neke banke će vam naplatiti između 0.5 i 1% na razliku između onoga što otplaćujete i tih milion dinara.

Primera radi, ako otplaćujete 2 miliona, može vam se desiti da platite penal u vrednosti od 10.000 dinara. 

Neke banke u kojima smo mi bili nisu postavljale ovaj uslov, osim u slučaju da se kredit prevremeno isplaćuje iz sredstava neke druge banke (refinansiranje).

U zavisnosti od toga koliko je realno da ćete biti u mogućnosti da prevremeno otplatite veću svotu novca pre isteka vašeg kredita, pokušajte da pregovarate o ovome, kako ne biste plaćali nepotrebne penale u budućnosti.

Još par reči o prevremenoj otplati


Kao što svi znamo, kamata na kredit se izražava na godišnjem nivou. Što znači da ćete platiti manje novca ukoliko otplatite svoj kredit u kraćem periodu.

Što očigledno znači, da vam se više isplati da uzmete kredit na minimalni broj godina, uz maksimalnu ratu koju možete da iznesete. I da bi nakon toga bilo super da nastavite sa štednjom, kako biste dalje smanjivali svoju glavnicu koristeći pogodnosti prevremene otplate.

I to je sve super. Ali takođe treba uzeti u obzir staro bankarsko pravilo da u prvim godinama otplate, otplaćujete najveći deo kamate, da biste pri kraju kredita otplaćivala (gotovo) isključivo glavnicu. Tako se banka obezbeđuje da će na vama fino da zaradi, čak i ako posle nekoliko godina dobijete neočekivano nasledstvo ili premiju na lotou.

Na osnovu toga, mogu da vam uputim dva saveta: 

Jedan : ako ćete da pokušavate da otplatite bilo šta preveremno, dajte sve od sebe da se to desi u prvoj polovini otplate kredita, dok banka još uzima veliki deo za sebe.

Dva: tražite od banke da vam da anuitetni plan otplate za minimalan i maksimalan broj godina na koje možete da uzmete kredit, obzirom na vaša primanja i godine starosti. Na primer, 15 i 25 godina. Zatim uporedite udeo kamate u vašim ratama za ova dva perioda. Ako, na primer, planirate da otplatite svoj kredit u narednih 8 godina, ali ga uzimate na 15 godina 'za svaki slučaj' - sračunajte koliko ćete kamate platiti u planu od 15 i 25 godina, u prvih 8 godina. Ukoliko je kamatna stopa ista, trebalo bi da je drugi slučaj isplativiji kada uzimate kredit na veći broj godina. Međutim, mnoge banke ne nude istu kamatu za kratak i dug rok isplate, tako da morate da sračunate sve ovo sami kako biste bili sigurni da radite najbolju stvar za sebe i svoju porodicu.


KAKO SAM JA ZAKLJUČILA DA JE STAMBENI KREDIT ISPLATIV ZA NAS


Mnogi dobronamerni ljudi su me pitali zar ne znam da je stmbeni kredit zlo i zar mi nije isplativije da živim kao podstanar dok skupljam novac i nadam se nekom neočekivanom izvoru novca. (Poput (ne-daj-Bože) nasledstva.)

Ako postoji jedna stvar u kojoj sam ja više nego solidna, to je matematika. Ne samo sposobnost računanja, već i određena doza poverenja u istu.

Mnogi će vam reći da je jeftinije živeti privatno, nego plaćati ratu za kredit. To je istina.

Ali plaćati rentu i štedeti novac za stan, to je tek neisplativo.

Kao što sam već rekla, u anuitetnom planu otplate se lepo vidi koliko ćete svakog meseca platiti glavnice, a koliko kamate. Takođe se vidi i da je cifra koja se odnosi na kamatu, već od prvog meseca otplate kredita ista ili niža od rente koju treutno plaćamo. Za meni izuzetno drag, ali duplo manji stan, na duplo lošijoj lokaciji.

Sve to nam je olakšalo odluku koju smo doneli i koja će se, nadam se, pokazati kao ispravna.

Šta vi mislite o svemu ovome i da li ste imali iskustva (i kakvih) sa stambenim kreditima?

4 comments:

  1. Na sreću nisam imala iskustva sa ovom vrstom kredita, i po svemu sudeći neće mi trebati ali mogu da kažem da je ovo savršen post. Mnogo toga si rekla i meni, koja ne poznajem materiju, objasnila kako funkcioniše stambeni kredit.
    Što se tiče isplatljivosti, sigurno da nije isplatljivo ali je bolje plaćati kredit i imati svoj dom nego plaćati kiriju i drugog bogatiti a ti na kraju nemaš ništa.
    Puno pozdrava i sreće u sprovodjenju ovog projekta.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Hvala puno na lepim željama. Nažalost, većina ljudi mora da se opredeli za ovu opciju, pa sam želela da podelim svoje iskustvo na ovaj način. Možda nekom bude od koristi :)

      Delete
  2. Predobar post. Vjerojatno nas ceka uskoro slicna odluka i zato cu si spremiti ovo. O bankarstvu inace ne znam nista, sve mi djeluje tako spetljano i puno "podvala" korisnicima tako da se tom periodu istrazivanja ponuda uopce ne veselim. Zelim vam sretnu kupovinu!

    ReplyDelete
    Replies
    1. Hvala ti i nadam se da ti je ovo bilo korisno. Mislila sam da nije loše da ispišem sve bitne informacije u jednom postu, da ljudi bar znaju odakle da počnu sa daljim informisanjem :)
      Puno sreće u potrazi za idealnim domom!

      Delete